다주택자 전세퇴거대출 금리 한도 요약 1. 역전세 해결 상품 최근 전세난으로 주택시장이 혼란에 빠져 집주인과 세입자 모두 걱정이 많습니다. 주택시장의 다양한 문제로 많은 분들이 큰 손실을 입고 계시고, 대부분 분들은 인플레이션으로 인한 높은 가격과 미국 금리에 맞춰 오른 금리로 어려움을 겪고 계신 듯합니다. 저는 내년에 이런 문제들이 해결되어 모두가 좋은 한 해를 보내셨으면 하는 바람입니다. 요즘 부동산 관련 이슈에 주목하며 부동산 전세 관련 글을 써서 올리고 있습니다. 올해도 절반 이상이 지나간 지금 돌이켜보니 역전세, 공실 등 다양한 정책과 문제가 있었습니다. 이에 따라 정부에서는 이번 위기를 해결하기 위한 임시방편으로 약 1년간 각종 규제를 완화하기로 했지만, 이로 인해 피해가 발생하지 않았으면 좋겠습니다. 한국은행이 최근 하반기 금융안정보고서를 내놓았습니다. 그 내용을 살펴보면 집주인의 전세금 반환 부담이 점차 커질 것이라는 분석이 나왔습니다. 현재의 높은 전세가격이 떨어지지 않는다면 역전세 현상이 더욱 심화될 것으로 예상되며, 세입자에게 반환해야 할 금액이 22조원을 넘을 것으로 예상됩니다. 2. 전세퇴거자금 관련 규제 한국은행도 최근 시스템 리스크 모니터링 결과를 분석한 결과, 작년과 올해 대비 12~20% 추가 하락이 발생할 경우 전체 세입자 중 4만5000~12만2000가구는 금융기관의 지원에도 불구하고 전세금을 반환하기 어려울 가능성이 있다고 밝혔습니다. 이 때문에 전세퇴거자금 관련 규제도 변경되었습니다. 변경된 기준은 2024년 7월 31일까지 1년간 적용되는 한시적 조건으로, 기존에 적용되던 총부채상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용됩니다. 3. DSR과 DTI의 차이 DSR과 DTI의 차이를 설명드리겠습니다. 먼저 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 포함하지만 DTI는 주택담보대출의 원금과 이자와 기타 대출의 이자율만을 계산하기 때문에 1인당 한도가 더 높습니다. 따라서 2023년 7월 이전에 한도를 초과하여 대출이 거부된 경우 추가 자금 확보 가능성이 높아졌습니다. 다주택자의 전세대출 한도를 늘리는 방법도 두 가지가 있습니다. 정부의 정책 일시 완화에도 불구하고 전세보증금을 전액 반환하기 어려운 경우가 여전히 많습니다. 한도가 상향되더라도 2년 전에 비해 부동산 가치가 하락한 데다 기존 보증금이 현재 시세보다 많은 경우도 있다. 가구당 2채 이상의 주택을 소유한 다주택자가 전세퇴거자금대출 한도를 늘리기 위해 실거주 목적으로 일시적으로 입주하는 경우도 있다. 하지만 이때도 주의해야 할 점이 있다. 4. 비고정형 대출 이용 방법 최근 완화된 규제를 적용해 DTI 60%를 적용하면 실거주 목적으로 입주한 후 2년간은 거주지를 변경할 수 없다. 이를 위반할 경우 향후 3년간 주택 매수 제한으로 처벌을 받는다. 반면 기존 DSR 방식을 적용하면 새로운 세입자가 생기면 다른 곳으로 이사하는 방식을 여전히 이용할 수 있다. 이 부분은 개인 상황에 맞게 선택하면 된다. 또 다른 방법은 신용상품인 비고정형 대출을 이용하는 것이다. 다만 단점은 일반 주택담보대출보다 이자율이 2~3%가 높다는 것입니다. 하지만 무보증대출의 장점은 별도 서류 없이 최대 2억원까지 사용이 가능하고, 또 다른 장점은 새로운 세입자가 구해졌을 때 조기상환을 통해 이자부담을 최소화할 수 있다는 것입니다. 이 방법은 집주인의 보증금을 반환해야 하는 건물이 실제 거주를 위한 것이 아니라 보유한 자금을 포함하여 2억원 이내에서 세입자에게 반환해야 하는 경우에 많이 활용됩니다. 간단히 계산해 보면 연이자율 5.6%일 경우 월 상환비용은 약 105만원, 연이자율 12%일 경우 월 상환비용은 약 178만원입니다. (만기일시상환 2억2천만원 기준) 지금의 고금리 시대를 어떻게 대비할 수 있을까요? 2023년에 이루어진 모든 주택담보대출의 고정금리 비율이 전체의 87%에 달한다는 다소 놀라운 통계가 있습니다. 즉, 올해 주택담보대출을 담보로 대출을 받은 대부분의 사람들이 변동금리가 아닌 고정금리(5년 또는 7년 혼합금리)를 선택한 것입니다. 금융위원회와 미국 연방준비제도의 종합적인 의견을 바탕으로 볼 때, 적어도 내년 하반기에는 금리 인하가 시작될 것으로 예상됩니다.